LTV DTI DSR 이란? 주택담보대출 기본 용어 알아보기

목차

 

내 집 마련의 꿈을 이루려면 알아야 할 게 정말 많죠. 그중에서도 ‘LTV’, ‘DTI’, ‘DSR’ 같은 부동산 대출 용어는 너무 낯설고 어렵게 느껴질 수 있어요. 오늘은 이 세 가지 개념의 뜻부터 계산 방법, 규제 기준까지 쉽고 자세하게 알려드릴게요.

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LTV, DTI, DSR이 뭔가요? 부동산 대출 규제 기본 개념

주택담보대출을 받을 때 가장 많이 언급되는 게 LTV, DTI, DSR이에요. 은행이나 금융기관은 이 기준을 바탕으로 대출 가능한 금액, 즉 한도를 정하게 됩니다.

• LTV(Loan to Value) : 집값 대비 대출금 비율
• DTI(Debt to Income) : 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 비율
• DSR(Debt Service Ratio) : 연소득 대비 모든 대출 원리금 상환 비율

쉽게 말하면 ‘내가 얼마까지 대출을 받을 수 있을지’ 결정해 주는 기준이라고 볼 수 있어요.

 

LTV 뜻과 계산법

LTV 뜻과 계산법

 

먼저 LTV부터 살펴볼게요. LTV는 ‘주택담보대출비율’을 말하는데요. 내 집값의 몇 %까지 대출이 가능한지를 알려주는 수치예요.

예를 들어 집값이 5억 원이고 LTV가 60%라면 최대 3억 원까지 대출받을 수 있다는 의미예요. 나머지 2억 원은 내 돈(자기자본)으로 준비해야 하죠.

 

LTV 계산 공식

LTV = (대출 가능 금액 ÷ 주택 가치) × 100

만약 LTV가 80%로 완화되면 같은 집을 살 때 대출금이 4억 원까지 늘어나서 자금 부담이 줄어들 수 있어요. 하지만 규제 지역 여부에 따라 LTV 비율이 달라지니 꼭 확인해야 합니다.

 

DTI 뜻과 계산법

DTI 뜻과 계산법

 

DTI는 ‘총부채상환비율’을 말해요. 내 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담이 어느 정도인지를 따집니다. 소득이 적은데 너무 큰 대출을 받으면 상환이 어렵기 때문에, 현실적으로 갚을 수 있는 범위에서만 대출받도록 규제하는 것이죠.

 

DTI 계산 공식

DTI = [(모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자)] ÷ 연소득 × 100

예를 들어 연소득이 1억 원인데 DTI가 50%라면, 1년 동안 주택담보대출로 갚을 수 있는 최대 금액은 5천만 원이라는 의미예요.

 

DSR 뜻과 계산법

DSR 뜻과 계산법

 

DSR은 ‘총부채원리금상환비율’이에요. DTI와 달리 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 학자금 대출 등 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 계산합니다. 즉, 내 모든 대출을 합산해 연소득 대비 부담을 산정하죠.

 

DSR 계산 공식

DSR = [(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 원리금)] ÷ 연소득 × 100

예를 들어 신용대출이 많은 경우, DSR 때문에 대출 한도가 줄어들 수 있으니 주의해야 해요. KB스타뱅킹 같은 앱에서 DSR 계산기를 이용하면 간편하게 확인할 수 있습니다.

 

DTI vs DSR, 뭐가 다를까?

LTV DTI DSR 이란? / 출처: 픽사베이

 

둘 다 연소득 대비 대출 상환 능력을 본다는 점에서는 비슷하지만, DTI는 주택담보대출 중심이에요. 반면 DSR은 내 이름으로 되어 있는 모든 대출을 다 합쳐서 계산하기 때문에 DSR이 훨씬 보수적인 규제예요.

예를 들어, 신용대출이 적으면 DSR 규제는 덜 부담스럽지만, 신용대출이 많다면 대출 가능 금액이 크게 줄어들 수 있어요. 그래서 최근 부동산 대출 심사에서 DSR이 훨씬 중요하게 작용하고 있답니다.

 

스트레스 DSR이란?

LTV DTI DSR 이란? / 출처: 픽사베이

 

2024년 2월부터는 ‘스트레스 DSR’이라는 개념도 적용되기 시작했어요. 금리 인상 가능성을 미리 반영해서 대출 한도를 계산하는 방식이에요. 만약 금리가 오를 걸 감안해 상환액을 더 크게 계산하면, 실제로 대출받을 수 있는 금액이 기존보다 줄어들 수 있죠.

대출 계획이 있다면 스트레스 DSR 여부도 꼭 확인해야 해요. 특히 집값이 높은 지역에서 대출받을 때 영향을 크게 받을 수 있습니다.

 

LTV, DTI, DSR 규제 기준은 어떻게 될까?

LTV DTI DSR 이란? / 출처: 픽사베이

 

마지막으로 2024년 8월 16일 기준 부동산 대출 규제 기준을 정리해볼게요. 지역이나 주택 보유 상황에 따라 다르게 적용되기 때문에 꼼꼼히 살펴야 합니다.

 

• 투기지역/투기과열지구
  • 무주택·처분조건부 1주택 : LTV 50%, DTI 40%
  • 미처분 1주택 이상 : LTV 30%

 

• 조정대상지역
  • 무주택·처분조건부 1주택 : LTV 50%, DTI 50%
  • 미처분 1주택 이상 : LTV 30%

 

• 기타지역
  • 무주택 : LTV 70%, DTI 60%
  • 1주택 이상 : LTV 60%

또 DSR의 경우, 1억 원 초과 대출 시 40% 규제가 적용되고, 1억 원 이하라도 상품에 따라 70% 규제가 적용될 수 있으니 반드시 확인해야 해요.

 

마무리

LTV DTI DSR 이란? / 출처: 픽사베이

 

이처럼 LTV, DTI, DSR은 집을 사거나 대출을 받을 때 꼭 체크해야 할 핵심 개념이에요. 대출을 받기 전에 내 소득, 기존 대출 상황, 주택 가격 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 가장 중요합니다. 특히 대출 갈아타기나 신규 대출을 고려하고 있다면, 은행에 직접 문의하거나 DSR 계산기 등을 이용해 미리 점검해보세요.

큰 돈이 오가는 내 집 마련, 꼼꼼히 준비해서 성공적으로 이루시길 바랄게요!

 

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